O que muda para quem integraliza imóveis ao capital social
Em julgamento concluído em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal decidiu, por oito votos a dois, que a transferência de imóveis para formar o capital social de uma empresa não paga ITBI, mesmo quando a atividade principal da empresa é comprar, vender ou alugar imóveis. O entendimento, fixado no RE 1.495.108/SP (Tema 1.348 da repercussão geral, relator Ministro Edson Fachin), deve ser aplicado em todos os processos sobre o mesmo assunto no país e beneficia diretamente as holdings patrimoniais.
Entenda a Decisão
1. O que é a integralização de capital
Transferência do imóvel: Quando o sócio entrega um imóvel para formar o capital social da empresa, a propriedade passa da pessoa física para a pessoa jurídica.
Regra constitucional: Toda transferência onerosa de imóvel gera ITBI, mas a Constituição Federal dispensa o imposto nessa situação específica (art. 156, § 2º, I).
2. O que estava em discussão
Ressalva constitucional: O mesmo artigo afasta a dispensa quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis.
Cobrança das prefeituras: Com base nessa ressalva, muitos municípios passaram a cobrar o imposto das holdings patrimoniais, cuja receita vem principalmente de aluguéis ou vendas de imóveis.
Cobrança tardia: Como a atividade preponderante é apurada nos anos seguintes à aquisição (art. 37 do CTN), a cobrança muitas vezes chegava anos depois da transferência.
3. O que o STF decidiu
Alcance da ressalva: A ressalva sobre atividade imobiliária vale apenas para fusões, incorporações, cisões e extinções de empresas.
Imunidade incondicionada: Na formação do capital social, a dispensa do imposto vale para qualquer empresa, seja qual for o seu ramo de atuação, ressalvada a prática de simulação ou fraude à lei.
Limites da Imunidade
1. Valor do imóvel acima do capital
Regra do Tema 796: A dispensa alcança apenas a parte do imóvel que efetivamente compõe o capital da empresa, entendimento firmado pelo STF em 2020.
Exemplo prático: Se um imóvel de R$ 1 milhão é transferido, mas apenas R$ 600 mil são registrados como capital, a prefeitura pode cobrar o ITBI sobre os R$ 400 mil restantes.
2. Valor declarado versus valor venal
Prática comum: Muitas holdings recebem os imóveis pelo valor constante da declaração de imposto de renda dos sócios (art. 23 da Lei nº 9.249/1995), em regra inferior ao valor de mercado.
Cobrança da diferença: Diversos municípios cobram ITBI sobre a diferença entre esse valor e o valor venal, e a 1ª Turma do STF já admitiu essa cobrança. A nova redação do art. 38 do CTN, dada pela Lei Complementar nº 227/2026, tende a reforçar esse entendimento.
3. Simulação e fraude à lei
Uso indevido da estrutura: O município pode afastar a imunidade se demonstrar que a operação foi montada apenas para fugir do tributo, como no caso de uma empresa criada somente para repassar imóveis a terceiros.
Prova do abuso: A tese indica que a simulação ou a fraude deverá ser demonstrada pelo município no caso concreto. O simples fato de a empresa atuar no ramo imobiliário não basta.
Impactos para Quem Já Pagou o Imposto
1. Restituição do ITBI
Prazo: O ITBI pago indevidamente pode ser recuperado se o pedido for feito em até cinco anos contados do pagamento (art. 168 do Código Tributário Nacional).
Legitimidade: Em regra, o pedido cabe a quem recolheu o imposto, normalmente a empresa que recebeu os imóveis.
Cobranças em andamento: O mesmo entendimento favorece quem recebeu uma cobrança da prefeitura ou já discute o imposto.
2. Possível limitação dos efeitos da decisão
Situação atual: A ata e o acórdão ainda não foram publicados, e os votos divulgados não propõem limitar os efeitos da decisão no tempo.
Risco de modulação: Ainda cabem embargos de declaração, e não se descarta pedido de modulação. Se aceito, é possível que apenas quem já tivesse ingressado em juízo até determinada data consiga reaver os valores, como já ocorreu em outros julgamentos tributários.
Recomendações Práticas
1. Para quem já pagou ITBI
Documentação: Reunir as guias de pagamento, as escrituras e as alterações do contrato social dos últimos cinco anos.
Avaliação jurídica: Analisar com o advogado a conveniência de ingressar com ação antes de eventual decisão do STF sobre a modulação dos efeitos.
2. Para quem vai constituir uma holding
Valor de integralização: Definir o valor atribuído aos imóveis considerando, em conjunto, o risco de cobrança de ITBI sobre a diferença para o valor venal e a incidência de imposto de renda sobre ganho de capital caso o valor seja elevado.
Planejamento prévio: Estruturar a operação antes da transferência, com atenção ao objeto social e à finalidade efetiva da holding.
A decisão representa uma conquista importante para o planejamento patrimonial e sucessório das famílias empresárias. A próxima discussão, porém, deve se concentrar no valor de integralização dos imóveis, e cada operação exige análise jurídica específica.
Por: Carlos Henrique Pires | OAB/SP 495.409 | OAB/SC 65.418 | Bertol Sociedade de Advogados
