JFSC e TRF4 consideram ilegal a venda de imóvel alienado fiduciariamente, em 1º leilão extrajudicial, por valor inferior ao da avaliação prevista no contrato

Ao analisar pedido de tutela provisória em ação cautelar antecedente para suspensão de leilão extrajudicial de bens imóveis, a Justiça Federal de Santa Catarina determinou, inicialmente, a suspensão de leilões extrajudiciais de imóvel alienado fiduciariamente perante a Caixa Econômica Federal (CEF), por considerar ilegal a venda dos imóveis, em 1º leilão, por valor inferior ao da avaliação prevista no contrato.

Isso porque, segundo os arts. 24, VI e 27, § 1º da Lei nº 9.514/97, o imóvel deve ser oferecido, em 1º leilão, pelo valor da avaliação prevista no contrato, observados eventuais critérios de atualização também previstos contratualmente.

Esse entendimento foi referendado pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), ao julgar recurso de agravo de instrumento interposto pela empresa devedora fiduciante e seu sócio avalista – já em sede de pedido de tutela de urgência no pedido principal da ação cautelar -, em que almejavam a exclusão de seus nomes dos cadastros de inadimplentes.

Ao reiterar os fundamentos da decisão de 1º grau na ação cautelar antecedente e conceder o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal (posteriormente, confirmado pelo órgão colegiado), o TRF4 consignou que, ao seguir a fórmula legal prevista nos arts. 24, VI e 27, § 1º da Lei nº 9.514/97, “[…] pressupõe-se na espécie ter havido prévia estipulação referendada por ambas as partes a respeito do quantum a ser considerado, na forma do contrato de mútuo.

Dessa forma, prevalece necessariamente para todos os efeitos a estimativa formalizada com respaldo do contrato e da lei. Qualquer ulterior valorização ou desvalorização para além do previsto e assentido, se havida, será apenas considerado sob perspectiva de mercado pelos lances dos arrematantes interessados em eventual alienação extrajudicial.

Tendo tudo isso em conta, constata-se que não há cabimento na atribuição agora pelo credor de valoração menor aos bens, nem sequer se junge o devedor à necessidade de renovar sua avaliação, visto que prevalente o valor pré-fixado no contrato para o bem conforme entregue, apenas submetido a atualização na restrita forma acordada no respectivo instrumento.

Dessa forma, na medida em que assenta no edital valores de avaliação e venda do bem inferiores respectivamente ao valor de avaliação contratual (baliza mínima para o primeiro leilão) e da dívida (baliza mínima para o segundo leilão, quando somada com demais despesas, tributos e encargos legais), a ré incorre em providência ilegal detrimentosa à quitação do mútuo pelo devedor”.

Posteriormente, foi proferida sentença de parcial procedência dos pedidos formulados na ação principal para, entre outras questões, “confirmar o deferimento do pedido de tutela provisória para a suspensão dos leilões extrajudiciais designados pela ré, declarando a nulidade da reavaliação do valor dos imóveis previamente à tentativa de alienação”.

Contra essa sentença, a CEF interpôs recurso de apelação, porém, desistiu em seguida, restando consolidada a nulidade dos leilões.

Fonte: JusCatarina *** As informações acima são extraídas do processo nº 5001110-30.2020.4.04.7200/SC