O Direito Urbanístico é o ramo do Direito Público que trata da organização e uso do espaço urbano, buscando garantir o desenvolvimento sustentável das cidades. Ele está diretamente ligado à Constituição Federal de 1988, especialmente aos artigos 182 e 183, que determinam que a política de desenvolvimento urbano deve assegurar o bem-estar dos habitantes e o pleno uso da propriedade urbana conforme sua função social.
A função social da propriedade significa que o imóvel deve atender não apenas aos interesses do proprietário, mas também ao interesse coletivo, contribuindo para o bem comum e para o equilíbrio urbano. Assim, o proprietário tem direitos e deveres, e o uso do imóvel deve respeitar o plano diretor do município, que é o principal instrumento de ordenação urbana.
O plano diretor define como o solo urbano pode ser usado — onde é possível construir, quais áreas são residenciais, comerciais, industriais ou de preservação ambiental. Ele deve ser elaborado com participação popular e aprovado pela Câmara Municipal. Todas as cidades com mais de 20 mil habitantes são obrigadas a ter um plano diretor.
A Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) regulamenta esses princípios e traz instrumentos de política urbana que ajudam os municípios a controlar o uso da terra e a promover a justiça social. Entre eles estão:
- Parcelamento, edificação e utilização compulsórios: obrigam o proprietário a dar uma destinação adequada ao imóvel.
- IPTU progressivo no tempo: aumenta o imposto de imóveis ociosos que não cumprem sua função social.
- Desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública: medida aplicada quando o proprietário descumpre a função social por longo tempo.
- Direito de preempção: dá preferência ao poder público para comprar imóveis em áreas estratégicas para o planejamento urbano.
- Outorga onerosa do direito de construir: permite construir acima do limite básico mediante contrapartida financeira.
- Operações urbanas consorciadas: parcerias entre poder público e iniciativa privada para revitalizar áreas da cidade.
Outros princípios fundamentais do Direito Urbanístico são:
- Gestão democrática da cidade, com participação dos cidadãos nas decisões urbanas;
- Sustentabilidade ambiental, garantindo o equilíbrio entre o crescimento urbano e a preservação da natureza;
- Função social da cidade, assegurando que o espaço urbano atenda às necessidades de todos;
- Justiça social, para reduzir desigualdades e promover moradia digna, transporte e serviços públicos adequados.
Em resumo, o Direito Urbanístico busca harmonizar o desenvolvimento das cidades, conciliando o direito individual de propriedade com o interesse coletivo e o planejamento sustentável, de modo a garantir qualidade de vida, igualdade e um ambiente urbano equilibrado para as presentes e futuras gerações.
Por: Claudia Suman | OAB/SC 69.227 | Bertol Sociedade de Advogados
