Vantagens tributárias de uma Holding Imobiliária e as possíveis alterações advindas do PL 2.337/21

Este artigo busca realizar uma análise acerca dos impactos do Projeto de Lei 2.337/21 sobre as holdings imobiliárias. A referida proposta legislativa visa recriar a tributação sobre lucros e dividendos dos sócios.

A holding imobiliária pode ser conceituada como uma pessoa jurídica de direito privado, geralmente constituída na forma de sociedade limitada ou anônima, que desempenha diversas atividades, como, por exemplo, locação, revenda, construção, incorporação, reforma, loteamento, desmembramento, dentre outras, com a intenção de proteger o patrimônio e diminuir a carga tributária.

Desta forma, verifica-se que ao transferir o patrimônio da pessoa física para o nome de uma empresa, ocorre a profissionalização da gestão desses bens, comumente imóveis destinados a aluguel. Na prática, os imóveis deixam de pertencer as pessoas físicas e passam a incorporar o patrimônio de uma pessoa jurídica. Os sócios passam a ter quotas desta empresa e a se sujeitarem as regras acordadas no contrato social, como quem são os administradores, seus poderes, formas de retiradas de sócios, para quem se pode vender as quotas, direitos de preferência, entradas de novas gerações (herdeiros), etc.

Assim, a holding imobiliária possui algumas vantagens como a eficácia na administração patrimonial, que poderá apenas um dos sócios comprar e vender imóveis, sem autorização do cônjuge ou concordância dos filhos; além do planejamento sucessório, pois no caso de eventual falecimento de um dos sócios é dispensável inventário judicial dos imóveis da família; a blindagem patrimonial, vantagem que garante maior proteção ao bem de família no que tange a responsabilidade civil por atos particulares dos sócios. Desta forma, percebe-se a incomunicabilidade do patrimônio da empresa com os bens dos sócios (pessoa física), ante a autonomia da personalidade jurídica e; por fim, os benefícios tributários, com a redução do imposto de renda sobre a venda e aluguéis de imóveis.

A prerrogativa tributária na venda de imóvel dependerá de cada caso específico, pois a pessoa física é tributada em 15% sobre o lucro e a pessoa jurídica em 6,73% sobre o valor de venda. Ainda, existe a vantagem tributária na locação, a pessoa física que receba aluguéis está sujeita a tributação máxima de 27,5% sobre os rendimentos. Por sua vez, a holding que administrar aluguéis terá uma tributação de 14,53% (Imposto de Renda, CSLL, PIS e Cofins na modalidade de capital imobilizado). Assim sendo, considera-se expressiva a vantagem da instituição da holding para o recebimento de aluguéis.

A grande inovação tributária do PL 2.337/21, com a possível aprovação, é tributar os lucros e dividendos em 15%, majorando a tributação sobre as holdings em 15% no momento em que os sócios transferissem os valores da pessoa jurídica para a pessoa física, mas as incertezas são muitas, referem-se a data da aprovação e a sua constitucionalidade, podendo sofrer alterações e ser aprovado apenas no próximo ano com início de vigência no início de 2024. Imprescindível acompanhar a aprovação do Projeto para ser possível o planejamento tributário da holding imobiliária, e assim ponderar sobre os benefícios da criação de uma empresa de administração de imóveis com eficiência de gestão, planejamento sucessório e blindagem patrimonial.

A holding é um instrumento que vem ganhando popularidade nos últimos anos, entretanto antes de implementar, é necessário sobrepesar a respeito dos riscos e cuidados que devem ser tomados. Como em todo planejamento, precisa ser pensada exclusivamente para o negócio em que será implementada, adaptando-se à realidade específica de cada propriedade/família.

Escrito por: Renata Egert – OAB/ SC 62698B e Tomás Meireles Cardoso – OAB/SC 59.969A